La apuesta del Gobierno para que vuelvan los créditos hipotecarios: cómo funcionará el nuevo esquema

El Ministerio de Economía lanzó un programa para extender el fondeo bancario y estimular los préstamos para primera vivienda. El mecanismo utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES y combinará depósitos ajustados por UVA, garantías adicionales y securitización.

El Gobierno decidió avanzar con una de las piezas que considera centrales para recuperar el crédito de largo plazo: el financiamiento hipotecario. El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció este miércoles un programa por $2 billones que utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para mejorar el fondeo de los bancos y ampliar la capacidad de otorgar préstamos destinados a vivienda.

El anuncio llega después de varios meses en los que el mercado hipotecario mostró una pérdida de dinamismo. La iniciativa oficial busca garantizar un fondo de largo plazo para que los bancos puedan prestar más.

La herramienta elegida por Economía no consiste en que ANSES compre directamente las hipotecas otorgadas por los bancos. El mecanismo apunta a que el FGS coloque recursos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo de largo plazo, de modo que las entidades puedan acceder a un fondeo más compatible con la duración de los créditos hipotecarios.

El programa tendrá un volumen total de $2 billones, dividido en licitaciones de $200.000 millones. Los depósitos estarán denominados en pesos y ajustados por UVA más un margen adicional, mientras que los recursos deberán destinarse a préstamos para personas que busquen comprar, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda.

La lógica es sencilla: si un banco consigue fondos estables durante varios años, disminuye el riesgo de tener que financiar una hipoteca de largo plazo con depósitos que pueden retirarse o renovarse en períodos mucho más breves. En otras palabras, el Gobierno intenta resolver desde el lado del fondeo una de las restricciones que hoy enfrenta la oferta de crédito.

Por qué el Gobierno busca intervenir ahora

El momento elegido no es casual. El mercado hipotecario había mostrado una recuperación significativa durante 2025, pero durante 2026 comenzó a perder velocidad. Según el Monitor de Crédito Hipotecario de la Fundación Tejido Urbano, durante el primer semestre se registraron 11.607 nuevas altas hipotecarias, frente a 20.035 en igual período de 2025. La caída fue del 42,1%. Al incorporar la estimación de julio, el acumulado llegó a 13.329 operaciones, contra 25.160 un año antes, lo que lleva el retroceso interanual al 47%.

La particularidad es que el mercado inmobiliario no cayó en la misma proporción. Durante el primer semestre, las escrituras registraron una baja mucho más moderada en la provincia de Buenos Aires y prácticamente se mantuvieron estables en la Ciudad de Buenos Aires. Esto indica que el problema no es solamente una menor cantidad de personas interesadas en comprar una propiedad, sino también la dificultad creciente para concretar esas operaciones mediante financiamiento bancario.

En junio hubo, de todos modos, una señal positiva: se desembolsaron alrededor de US$150 millones en créditos hipotecarios, equivalentes a unas 1.850 operaciones, el mejor registro mensual desde marzo. Sin embargo, ese volumen todavía quedó aproximadamente 50% por debajo del registrado en junio de 2025.

De todos modos, el regreso de los préstamos UVA modificó el escenario del mercado inmobiliario, pero no eliminó las barreras de acceso. Para las familias, la tasa de interés es apenas una parte de la ecuación.

En agosto, las tasas publicadas por los bancos muestran diferencias importantes según la entidad, el perfil del cliente y la propiedad que se quiera adquirir. Algunas alternativas parten de niveles inferiores al 7%, mientras que otras superan ampliamente el 10%. También varían el porcentaje del valor de la vivienda que se financia, el ingreso requerido y el plazo disponible.

La evolución reciente muestra, además, un endurecimiento de las condiciones. El informe de Tejido Urbano señala que la tasa promedio llegó al 7,02% durante el primer semestre, mientras que el plazo promedio se redujo hasta los 23 años.

Por eso, una mayor disponibilidad de fondos no garantiza por sí sola un boom hipotecario. Para que el programa tenga impacto sobre las familias será necesario que el fondeo adicional se traduzca efectivamente en tasas competitivas, plazos extensos, mayores montos prestables y requisitos de acceso razonables.

La herramienta también se vincula con una estrategia más amplia para desarrollar el mercado de capitales argentino. En lugar de que los bancos deban mantener cada hipoteca en su balance durante décadas, la idea es crear mecanismos que permitan transformar esas carteras en activos financieros.

En términos simples, un banco puede agrupar una cartera de créditos hipotecarios y convertirla en instrumentos financieros que luego sean adquiridos por inversores. De esa manera, la entidad recupera liquidez antes del vencimiento final de las hipotecas y puede utilizar esos recursos para otorgar nuevos préstamos.

El mecanismo busca crear un circuito más parecido al de mercados hipotecarios desarrollados, donde el crédito no depende exclusivamente de los depósitos tradicionales de los bancos. En Argentina, la falta de instrumentos de financiamiento de largo plazo constituye precisamente una de las restricciones que el Gobierno intenta superar.

La combinación sería, entonces, de tres herramientas: fondeo de largo plazo a través del FGS, garantías adicionales mediante SGR y desarrollo de un mercado para securitizar las hipotecas.

Para los potenciales tomadores, el anuncio no implica que desde este momento exista un crédito hipotecario de $2 billones disponible para solicitar individualmente. El dinero será canalizado primero hacia las entidades financieras bajo determinadas condiciones y serán los bancos los que posteriormente otorguen los préstamos.

El impacto concreto dependerá de cómo cada entidad traslade ese fondeo a sus líneas hipotecarias. La clave estará en variables como la tasa, el porcentaje financiado, el plazo, los ingresos exigidos y las condiciones para acceder al beneficio.

En un mercado donde algunas de las líneas UVA vigentes ya ofrecen plazos de hasta 30 años, pero mantienen fuertes diferencias entre bancos, el nuevo esquema podría generar presión competitiva para ampliar la oferta.

También podría tener efectos sobre la construcción y las refacciones, ya que el programa contempla que el financiamiento pueda utilizarse no solamente para comprar una vivienda terminada, sino también para construir, ampliar o refaccionar la primera vivienda.